Contrato de aluguel: o que precisa ter segundo a Lei do Inquilinato

A locação de imóvel urbano é regida pela Lei 8.245/1991, a Lei do Inquilinato. Um contrato bem feito evita a maior parte das brigas entre proprietário e inquilino. Veja o que não pode faltar.

Checklist do contrato

• Qualificação completa das partes (nome, CPF, RG, estado civil, profissão e endereço) e do fiador, se houver.
• Descrição do imóvel: endereço completo, matrícula e o que está incluído (vagas, móveis, armários).
• Valor do aluguel, vencimento e forma de pagamento.
• Índice e periodicidade do reajuste — no mínimo anual (Lei 10.192/2001).
• Prazo da locação e regras de renovação.
• Quem paga IPTU, condomínio e contas de consumo.
• Garantia escolhida e as regras dela.
• Multa por devolução antecipada, proporcional ao tempo que falta (art. 4º).
• Vistoria de entrada anexada, com fotos, para comparar na saída.

Garantia: só uma por contrato

O art. 37 permite caução, fiança, seguro-fiança ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento — mas apenas uma modalidade no mesmo contrato. Exigir duas é proibido (art. 37, parágrafo único). A caução em dinheiro não pode passar de três meses de aluguel (art. 38, § 2º).

Prazo de 30 meses ou menos?

Na locação residencial com prazo de 30 meses ou mais, ao fim do contrato o proprietário pode retomar o imóvel sem precisar justificar (denúncia vazia, art. 46). Em contratos mais curtos, a retomada só é possível nas hipóteses do art. 47 — por isso muitos proprietários preferem 30 meses.

Assinatura sem sair de casa

O contrato de locação pode ser assinado eletronicamente, com validade jurídica. No JáContrato você informa os dados do imóvel, das partes e da garantia, a IA escreve o contrato com as cláusulas da Lei do Inquilinato e o inquilino e o fiador assinam pelo celular.